 |
Le principe est de dissocier l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier de son usufruit.
Pour l'investisseur, il s'agit d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, son usufruit est acheté en parallèle par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.
L’investisseur devient plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.
Ce schéma d’investissement présente de nombreux avantages.
|
|
En nue-propriété, l'acquéreur finance 50 à 60 % de la valeur totale du bien selon la durée de l'usufruit qui varie de 15 à 20 ans.
Investir en nue-propriété revient donc à perçevoir, sous la forme d'une économie immédiate sur le prix d'acquisition, l'équivalent de la totalité des loyers qui auraient dû être perçus, nets de frais, taxes et charges.
L'intéret est de supprimer les risques locatifs pendant toute la durée de l'usufruit.
A l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient aussitôt plein-propriétaire.
La réunion gratuite et automatique de l'usufruit et de la nue-propriété s'effectue sans aucune formalité ni complément de prix.
Ce schéma supprime les risques et aléas locatifs (vacances, impayés), les soucis de gestion (mise en location, entretien, recouvrement des loyers), les frais et charges (gestion, travaux, entretien...) et la fiscalité (IRPP + CSG, ISF, taxe foncière, plus-values)
L'acquisition peut être financée jusqu'à 100% en crédit amortissable ou in fine ainsi qu'en fond propres.
La fiscalité :
- impôt sur le revenu : En l'absence de loyers, il n'y a pas d'imposition sur le revenu.
Les intérêts d'emprunt sont imputés sur les revenus fonciers exixtants
ou à venir procurant une économie d'IRPP, de CSG et de CRDS.
- taxe foncière : Elle est acquittée par l'usufruitier.
- ISF : Le bien acquis en nue-propriété ne rentre pas dans la base de calcul de l'ISF,
c'est donc une économie nette d'ISF sur la valeur de la nue-propriété.
- plus-values : Les plus-values sont totalement éxonérées d'impôt,
si les biens sont revendus après la 15ème année.
Si la revente est antérieure à la fin de l'usufruit prévu ,il y a un abattement de 10% par an,
à compter de la 6ème année suivant l'acquiqition de la nue-propriété.
L'usufruitier :
Il peut être un bailleur institutionnel de premier plan ou un bailleur privé.
Il fait l'acquisition de l'usufruit pour une durée de 15 à 20 ans, pendant cette période il assure l'exploitation locative et supporte la totalité des charges et taxes.
L'usufruitier est sélectionné en fonction de son expérience de gestionnaire ainsi que sa solidité financière.
Ces conditions sont indispensables au respect des engagements contractuels qu'il souscrit à l'égard des nus-propriétaires en termes d'entretien préventif des constructions et de remise en état des logements à l'échéance.
En 2006, la loi ''engagement national pour le logement'' définit les rapports entre nu-propriétaires, usufruitier et locataire ainsi que les modalités applicables lors de l'extinction de l'usufruit temporaire.
'Optim-Invest patrimoine et création de valeur'
|
|
|
|
création site internet facile
